Terrain non constructible : les 4 éléments essentiels à connaître

Terrain non constructible : les 4 choses que vous avez toujours voulu savoir !

par Madeleine Prudence
dans Questions les plus fréquentes, Investir
sur 9 août 2020

Terrain non constructible, cette expression porte bien son nom. Comme son nom l’indique, personne n’est autorisé à y construire un logement, à moins que les règles en matière d’urbanisme locale viennent à changer. A travers cet article, vous aurez toutes les réponses liées à ce sujet : c’est quoi un terrain non constructible et quelles sont ses spécificités ? Comment le choisir pour qu’il soit rentable à revente ? Qu’en est-il des éléments essentiels à prendre en compte avant de se lancer ? Megastructures vous dit tout !

1- Terrain non constructible : c’est quoi au juste ?

Il n’existe pas de définition légitime se rapportant au terrain inconstructible. Toutefois, selon le Centre de Documentation de l’Urbanisme, il s’agit d’un terrain sur lequel l’on ne peut pas construire quoi que ce soit.

Toutefois, les acquéreurs, parfois crédules, n’hésitent pas à se lancer dans l’achat de ce type de terrain que ce soit pour la revente ou pour les travaux de jardinage. Les motivations peuvent cependant changer d’un acquéreur à un autre. Raison pour laquelle prendre un compte un certains nombres de critères permettra de choisir le terrain inconstructible idéal.

Déjà, il n’existe pas de définition légale liée pour un terrain non constructible. D’après le Centre de Documentation de l’Urbanisme, il s’agit d’un terrain sur lequel il n’est pas possible de construire du fait de la non-correspondance aux critères techniques et juridiques relatives à un terrain constructible.

En ce qui concerne les critères de classifications techniques, il peut s’agir des raccordements aux réseaux électriques, l’accès à l’eau potable ainsi qu’à l’assainissement. D’un point de vue juridique, le terrain constructible doit être approuvé par un Plan d’occupation des Sols (POS) ou un Plan local d’urbanisme (PLU).

Précisément, si ces principaux critères ne sont pas réunis, le terrain est par conséquent inconstructible. Il convient de préciser que plusieurs raisons peuvent pousser le POS et le PLU de rendre un terrain impropre à la construction. Il s’agit de la sécurité, la protection du site, la santé, la salubrité… Les risques de catastrophes naturelles sont aussi susceptibles de rendre un terrain inconstructible.

2- Un terrain inconstructible peut-il devenir constructible ?

L’inconstructibilité d’un terrain n’est pas gravée dans le marbre. Le statut d’inconstructible d’un terrain put changer d’un jour à un autre. De fait, un terrain non constructible peut devenir constructible au fil du temps et inversement. La négociation pour une révision du statut juridique de votre terrain non constructible est possible et pour cela, vous devez vous rapprocher de la marie de votre commune.

Il convient tout de même de rappeler que l’étude de chaque dossier se fait au cas par cas. Un permis de construire peut par exemple être obtenue à titre précaire. Comme un terrain non constructible est beaucoup plus moins cher au mètre carré d’un terrain à bâtir, vous pouvez y investir sans stress. Que le terrain soit du jour au lendemain révisé ou non, il vous garantit une bonne plus-value à la revente.

3 -Ce que dit la loi

L’article L 123-13 du code de l’urbanisme, en vertu de la loi du 2 juillet 2003, dispose que la procédure de modification est possible si le changement envisagé :

– ne porte pas atteinte à l’économie générale du projet d’aménagement et de développement durable du plan en vigueur ;

– ne réduit pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;

– ne comporte pas de graves risques de nuisances. L’organisme habilité à modifier le statut d’un terrain est la mairie de votre commune.

4- Achat d’un terrain non constructible et plus-value immobilière

Lorsque vous achetez un terrain non constructible, celui-ci vous reviendra 10 à 20 fois moins cher qu’un terrain dit constructible. Il suffit simplement d’être patient pour que le changement de zonage de votre terrain se fasse. En le faisant, vous aurez la possibilité de tirer parti d’une excellente plus-value lors de la revente. Vous l’aurez compris, ceci veut dire que les évolutions urbaines de votre commune ont joué en votre faveur et que votre terrain non constructible est d’ores et déjà apte à accueillir une construction.

Au cas où une mauvaise constitution du sol est la cause de l’inconstructibilité de votre terrain, son statut peut avoir du mal à être modifié. Ceci est aussi valable pour les terrains situés proche d’un espace naturel protégé. C’est justement la raison pour laquelle vous devez bien vous renseigner auprès de votre mairie. Il est tout de même important de préciser que votre est susceptible de prendre de la valeur chaque année. Et ce, même s’il ne devient pas constructible.